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Logement du secteur privé : fixation et paiement du loyer
Fiche pratique

Encadrement des loyers - 28.06.2016

Le décret n°2015-650 du 10 juin 2015 précise le système d'encadrement des loyers en prévoyant des conditions supplémentaires de mise en œuvre. L'entrée en vigueur de ces dispositions suppose la publication d'un arrêté préfectoral fixant les montants des loyers de références applicables localement. Dans l'attente de la sortie des arrêtés dans les villes concernées (hors Paris où l'arrêté a été pris), les informations contenues dans cette page restent d'actualité.

Le loyer initial est en principe librement fixé par le propriétaire. Dans certaines communes toutefois, le loyer est encadré et ne peut dépasser certains plafonds.

Dans certaines communes où le nombre de candidats locataires est fortement supérieur à celui des logements proposés, les loyers des logements meublés ou vides (hors logement conventionnés soumis à des plafonds spécifiques , logement soumis à la loi de 1948, location de tourisme, sous-location) remis sur le marché sont encadrés. Le loyer d'un logement remis sur le marché peut y être augmenté sous réserve de respecter certaines limites.

Dans ces communes (hors Paris), les logements mis en location pour la 1ère fois ou remis sur le marché après plus de 18 mois de vacance ne sont toutefois pas concernés par l'encadrement des loyers.

À Paris, le loyer des logements mis en location pour la 1ère fois ou remis sur le marché après plus de 18 mois de vacance ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant varie en fonction de la date de signature du bail :

Si aucun travaux n'a été effectué après le départ du précédant locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer est limité :

  • au dernier loyer appliqué au précédant locataire si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois,

  • à la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Dans le cas contraire, le locataire peut engager une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

À noter
le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.

Si aucun travaux n'a été effectué après le départ du précédant locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer est limité :

  • au dernier loyer appliqué au précédant locataire si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois,

  • à la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois,

Le montant du loyer (après augmentation ou non) ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant varie en fonction de la date de signature du bail :

Dans le cas contraire, le locataire peut engager une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

À noter
le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.

Le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur a financé des travaux :

  • d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),

  • ou de mise aux normes de décence du logement loué.

Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, et leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charge).

Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédant locataire peut être augmenté de 15% du montant des travaux TTC.

Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

À savoir
le loyer d'un logement qui a fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois et dont le coût est égal au moins à la dernière année de loyer peut être librement réévalué au moment de sa remise sur le marché.

Le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur a financé des travaux :

  • d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),

  • ou de mise aux normes de décence du logement loué.

Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, et leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charge).

Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédant locataire peut être augmenté de 15% du montant des travaux TTC.

Le loyer fixé après travaux ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré. Loyers de référence applicables à Paris par quartier, logement et type de bail Ce montant varie en fonction de la date de signature du bail :

Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles, un complément de loyer peut être appliqué.

À savoir
le loyer d'un logement qui a fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois et dont le coût est égal au moins à la dernière année de loyer peut être librement réévalué au moment de sa remise sur le marché, dans la limite du montant du loyer de référence majoré.Loyers de référence applicables à Paris par quartier, logement et type de bail

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne doit pas excéder 50% de la différence entre :

  • le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables,

  • et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne doit pas excéder 50% de la différence entre :

  • le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables,

  • et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

Le loyer fixé après réévaluation suite au départ du dernier locataire ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant varie en fonction de la date de signature du bail :

Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles (vue imprenable sur un monument historique, grande terrasse...) un complément de loyer peut être appliqué.

Dans une commune non soumise à l'encadrement des loyers, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer qu'il s'agisse d'un logement vide ou d'un logement meublé. Ce loyer peut ensuite être révisé chaque année à la date anniversaire du bail.

Toutefois, si le logement loué est d'une surface inférieure ou égale à 14 m² et que le loyer appliqué charges comprises est supérieur à 41,64 € par m² en 2016 (41,61 € en 2015), le bailleur est redevable de la taxe annuelle sur les loyers élevés.

Dans ces villes, les loyers des logement conventionnés restent soumis à des plafonds spécifiques.

Le paiement du loyer doit être effectué à la date indiquée sur le bail. Le bail doit indiquer cette information.

Le plus souvent, le loyer est payable mensuellement. Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), le locataire peut toujours exiger un paiement mensuel. La demande doit être effectuée auprès du propriétaire par tous moyens.

À noter
le propriétaire ne peut pas imposer au locataire un prélèvement automatique du loyer sans avoir obtenu son accord.

En cas de paiement complet du loyer (charges comprises), le locataire peut . Ce document indique que toutes les sommes dues ont été perçues. Il ne peut donc être remis au locataire qu'une fois qu'il a réglé l'intégralité du loyer et des charges associés à la période indiquée sur le bail.

Si le locataire procède à un paiement partiel du loyer, en accord avec le propriétaire, ce dernier doit lui délivrer un simple reçu.

Si le locataire estime que le loyer proposé par son propriétaire ne respecte pas la procédure d'encadrement des loyers, il peut le contester devant une commission départementale de conciliation.

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Pour en savoir plus

Références

Notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes ou privatives - 19.05.2015

Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure aux prestation existantes, réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation, sécurisation de l'immeuble et de ses occupants.

Exemples : pose de parquet, installation d'une cuisine équipée, installation d'un digicode, installation d'un ascenseur...

Agglomérations concernées par l'encadrement des loyers - 19.05.2015

Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève (SUI)-Annemasse, Grenoble, la Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse),

Modifié le 29/06/2016 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
source www.service-public.fr

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